賃貸か購入か比較
家を買う場合と借り続ける場合で、ローン返済・税金・維持費・家賃の支出と、住まいの価値を含めた資産の推移を年ごとに比べます。住宅ローン控除や差額の運用も考え、何年目から購入が有利になるかをグラフで示します。
35年後の資産の差
購入の方が多い
2,102.8万円
9年目から購入の資産が賃貸以上になります。それより前に売ると賃貸より不利です。
- 購入の資産
- 2,828万円
- 住まいの価値
- 2,651.4万円
- ローン残高
- 0万円
- 賃貸の資産
- 725.2万円
- 借入額
- 4,050万円
- 毎月の返済額
- 124,005円
- 利息の合計
- 1,158.2万円
- 住宅ローン控除の合計
- 298.8万円
- 支出の合計（購入）
- 7,654.2万円
- 支出の合計（賃貸）
- 7,211.6万円
資産の推移
毎年、支出の多い方に合わせて同じ額を住まいに使うとし、支出の少ない側は差額を運用（利回り 0%）に回します。購入の資産は、その年の年末に売ったときの手取り（住まいの価値 − 売るときの費用 − ローン残高）と運用資産の合計です。
- 購入
- 賃貸
年ごとの支出と資産
| 年 | 購入の支出 | 賃貸の支出 | ローン残高 | 購入の資産 | 賃貸の資産 |
|---|---|---|---|---|---|
| 5年目 | 176.8万円 | 183.6万円 | 3,593.1万円 | 471.7万円 | 652.5万円 |
| 10年目 | 181.5万円 | 204万円 | 3,100.6万円 | 754.7万円 | 652.5万円 |
| 15年目 | 205.2万円 | 193万円 | 2,569.8万円 | 1,053.6万円 | 664.7万円 |
| 20年目 | 207.3万円 | 214.4万円 | 1,997.7万円 | 1,392.5万円 | 685.7万円 |
| 25年目 | 209.5万円 | 202.9万円 | 1,381万円 | 1,794.8万円 | 708.9万円 |
| 30年目 | 211.8万円 | 225.3万円 | 716.3万円 | 2,280.6万円 | 718.8万円 |
| 35年目 | 214.3万円 | 213.3万円 | 0万円 | 2,828万円 | 725.2万円 |
支出はその年の 1 年分です。購入の支出は、ローン返済・固定資産税・維持費から住宅ローン控除を引いた額です。賃貸の支出は、偶数の年に更新料が加わります。資産の多い方を太字にしています。
使い方
- 買いたい物件の価格・頭金・ローンの条件と、同じくらいの広さの部屋を借りたときの家賃を入れます。
- 固定資産税・管理費・修繕積立金は、物件の広告や重要事項説明書で確かめられます。戸建てなら、外壁や屋根の修繕のための積立を毎月の額として入れます。
- 住まいの価値の下がり方と家賃の上がり方を変えると、結果が大きく変わります。何通りか試して、どの条件なら購入（賃貸）が有利かを確かめてください。
計算方法
- ローンは元利均等・全期間固定で、住宅ローン返済シミュレーターと同じ方法で毎月の返済を計算します。
- 住宅ローン控除は、年末のローン残高（借入限度額まで）× 控除率を、控除期間のあいだ毎年引きます。ただし所得税と、住民税（課税所得の 5%、最大 97,500 円）を超えては引けないので、入れた年収（社会保険料は 15% と見積もる）の税金を上限にします。
- 家賃は毎年の上がり方で増え、2 年ごとに更新料がかかります。維持費も毎年の上がり方で増えます。住まいの価値は毎年同じ割合で下がるものとします。
- 公平に比べるため、毎年、支出の多い方と同じ額を両方が住まいに使い、支出の少ない側は差額を積み立てて運用するとします（入居時の頭金と諸費用も同じ）。比べる年数の終わりの資産は、購入は「住まいを売った手取り − ローン残高 + 運用資産」、賃貸は「運用資産」です。
注意事項
- あくまで目安です。金利の変動、売るときの譲渡所得税、火災保険料、リフォーム、住み替え、老後に賃貸を借りにくくなることなどは計算していません。
- 住宅ローン控除の借入限度額・控除期間は、入居の年、新築か中古か、住宅の省エネ性能、子育て世帯・若者夫婦世帯かで変わります。国土交通省や国税庁の案内で確かめて入れてください。ほかの控除（医療費控除・ふるさと納税など）がある場合は、控除しきれる額が少なくなることがあります。
- 入力した値はブラウザの中だけで計算し、どこにも送信・保存しません。